Cách chống thấm tường nhà liền kề & Khe giáp ranh hiệu quả

Tường nhà liền kề, đặc biệt là phần tường giáp ranh với hàng xóm, luôn là một trong những hạng mục “đau đầu” nhất đối với nhiều gia chủ và cả những người làm xây dựng. Tình trạng thấm dột không chỉ gây mất thẩm mỹ, hư hỏng kết cấu, nảy sinh ẩm mốc ảnh hưởng sức khỏe, mà còn tiềm ẩn nguy cơ rạn nứt mối quan hệ láng giềng. Việc tìm kiếm một cách chống thấm tường nhà liền kề triệt để, hiệu quả lâu dài là ưu tiên hàng đầu để đảm bảo không gian sống an toàn, bền vững.

Với kinh nghiệm của một chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và chống thấm, Minh Anh Homes sẽ đi sâu phân tích nguyên nhân, đồng thời cung cấp các giải pháp chống thấm nhà liền kề tối ưu, bao gồm cả việc xử lý chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm – một thách thức không nhỏ. Hãy cùng chúng tôi khám phá chi tiết để bảo vệ vững chắc cho tổ ấm của bạn.

Vì sao cần chống thấm tường nhà liền kề?

Nhiều gia chủ khi xây dựng hoặc cải tạo nhà liền kề thường chỉ tập trung vào thẩm mỹ mặt tiền hay công năng bên trong mà vô tình xem nhẹ, thậm chí bỏ qua hạng mục chống thấm tường nhà liền kề. Tuy nhiên, với kinh nghiệm thực tế trong ngành, tôi khẳng định đây là một sai lầm có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng và tốn kém về sau. Việc chống thấm cho các bức tường, đặc biệt là tường chung hoặc tường áp sát nhà hàng xóm, mang lại những lợi ích then chốt sau:

• Bảo vệ vững chắc kết cấu, gia tăng tuổi thọ công trình: Nước thấm vào tường không chỉ gây ẩm mốc bề mặt. Về lâu dài, nó sẽ làm suy yếu dần kết cấu bê tông cốt thép, gây rỉ sét thép, giảm khả năng chịu lực của tường và toàn bộ ngôi nhà. Một lớp chống thấm hiệu quả chính là “chiếc áo giáp” bảo vệ công trình khỏi sự xâm thực của nước, đảm bảo độ bền vững theo thời gian.
• Ngăn chặn ẩm mốc, bảo vệ sức khỏe cho cả gia đình và hàng xóm: Môi trường ẩm ướt do tường bị thấm là điều kiện lý tưởng cho nấm mốc, vi khuẩn phát triển. Những tác nhân này không chỉ gây mùi khó chịu mà còn là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến các bệnh về đường hô hấp, dị ứng da, đặc biệt nguy hiểm với trẻ nhỏ và người già. Chống thấm tốt giúp duy trì không gian sống khô ráo, trong lành.
• Duy trì vẻ đẹp thẩm mỹ, tránh hư hỏng bề mặt: Tường bị thấm sẽ nhanh chóng xuất hiện các vết ố vàng, loang lổ, bong tróc lớp sơn bả, thậm chí là rêu mốc. Điều này làm giảm nghiêm trọng giá trị thẩm mỹ của ngôi nhà, khiến không gian trở nên kém sang trọng và xuống cấp.
• Phòng tránh những mâu thuẫn, tranh chấp không đáng có với nhà kế bên: Đây là vấn đề rất thực tế với nhà liền kề. Khi tường nhà bạn bị thấm và gây ảnh hưởng sang nhà hàng xóm (hoặc ngược lại), rất dễ phát sinh xích mích, ảnh hưởng tình làng nghĩa xóm. Chủ động chống thấm nhà liền kề ngay từ đầu hoặc khi có dấu hiệu là giải pháp văn minh và khôn ngoan.
• Tiết kiệm chi phí sửa chữa lớn trong tương lai: “Phòng bệnh hơn chữa bệnh”. Chi phí đầu tư cho việc chống thấm ban đầu hoặc sửa chữa ngay khi phát hiện thấm sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với việc phải khắc phục hậu quả khi tình trạng đã trở nên nghiêm trọng, kết cấu bị ảnh hưởng, nội thất hư hỏng.

Vì vậy, đừng bao giờ xem nhẹ việc chống thấm tường liền kề. Đây là một hạng mục đầu tư thông minh, mang lại sự an tâm và giá trị bền vững cho ngôi nhà của bạn.

Nguyên nhân gây thấm tường giữa 2 nhà liền kề

Để đưa ra cách chống thấm tường nhà liền kề hiệu quả, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định chính xác nguyên nhân gây thấm. Với đặc thù xây dựng san sát, tường nhà liền kề, đặc biệt là khu vực giáp ranh hàng xóm, thường phải đối mặt với những “thủ phạm” gây thấm rất đặc trưng:

Khe hở/khe lún kỹ thuật giữa hai nhà: Đây là nguyên nhân phổ biến và nghiêm trọng bậc nhất. Trong quá trình xây dựng, dù có sát đến mấy, giữa hai nhà vẫn thường tồn tại một khe hở nhỏ do co ngót vật liệu, lún tự nhiên của móng hoặc đơn giản là khe kỹ thuật bắt buộc. Khi trời mưa, nước sẽ dễ dàng len lỏi qua khe này, thấm trực tiếp vào tường của cả hai nhà nếu không được xử lý chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm đúng cách.

• Ví dụ thực tế: Tại các dãy nhà phố, shophouse mới xây, nếu khe co giãn giữa hai nhà không được bịt kín và chống thấm cẩn thận, chỉ sau vài trận mưa lớn là hiện tượng thấm bắt đầu xuất hiện.

Chất lượng tường xây không đảm bảo:

• Gạch xây kém chất lượng: Gạch non, gạch có độ rỗng cao sẽ dễ hút nước.
• Vữa xây, trát không đủ mác, trộn không đều: Tạo ra các lỗ rỗng li ti trong mạch vữa, tường trát, là đường dẫn cho nước xâm nhập.
• Thi công ẩu, mạch hồ không no: Các viên gạch không được liên kết kín khít, tạo điều kiện cho nước thấm qua.
• Hậu quả: Nước mưa có thể thấm ngang qua thân tường, đặc biệt là những bức tường mỏng hoặc không được tô trát cẩn thận mặt tiếp giáp.

Thi công chống thấm ban đầu không đạt chuẩn hoặc bị bỏ qua: Nhiều công trình, vì muốn tiết kiệm chi phí hoặc do thiếu kinh nghiệm, đã bỏ qua hoặc thực hiện sơ sài việc chống thấm cho tường biên, đặc biệt là mặt tường không trát được (do áp sát nhà hàng xóm đã xây trước). Đây là một sai lầm nghiêm trọng, vì khi tường đã bị thấm, việc xử lý chống thấm nhà liền kề sau này sẽ phức tạp và tốn kém hơn nhiều.

Ảnh hưởng từ hệ thống thoát nước của nhà liền kề (hoặc chính nhà mình):

• Máng xối, sê nô thu nước mái: Nếu máng xối của nhà hàng xóm (hoặc nhà mình) bị tắc, thủng, hoặc thiết kế không đúng kỹ thuật, nước mưa có thể tràn hoặc rò rỉ trực tiếp vào tường chung, tường biên.
• Ống thoát nước, hộp kỹ thuật: Các đường ống nước mưa, ống thoát nước điều hòa, hộp kỹ thuật âm tường nếu bị rò rỉ cũng là nguyên nhân gây thấm tường cục bộ.
• Lưu ý: Cần kiểm tra kỹ lưỡng cả hệ thống thoát nước của nhà mình và quan sát dấu hiệu từ nhà hàng xóm.

Nước ngầm hoặc độ ẩm từ nền đất (ít gặp hơn với tường đứng nhưng vẫn có thể xảy ra): Ở những khu vực có nền đất yếu, mực nước ngầm cao, hoặc hệ thống thoát nước ngầm kém, tường nhà (đặc biệt là phần chân tường) có thể bị mao dẫn ẩm ngược từ dưới lên. Mặc dù đây là nguyên nhân thường gặp hơn với thấm sàn tầng hầm, nhưng cũng có thể ảnh hưởng đến tường liền kề nếu không có giải pháp cách ẩm chân tường tốt.

Việc xác định đúng một hoặc nhiều “thủ phạm” trong số này sẽ là cơ sở để chúng ta lựa chọn cách chống thấm 2 nhà liền kề phù hợp và hiệu quả nhất.

Có thể bạn quan tâm: Bảng giá vật liệu xây dựng

Cách chống thấm tường nhà liền kề hiệu quả nhất hiện nay

Sau khi đã hiểu rõ tầm quan trọng và các nguyên nhân gây thấm, giờ là lúc chúng ta tìm hiểu các cách chống thấm tường nhà liền kề được các chuyên gia xây dựng đánh giá cao về hiệu quả và độ bền. Cần lưu ý rằng, việc lựa chọn phương pháp cụ thể sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tình trạng thấm hiện tại (thấm mới hay đã lâu, thấm nhiều hay ít), khả năng tiếp cận mặt ngoài của bức tường (có khoảng hở với nhà kế bên hay không, có được sự đồng ý của hàng xóm để thi công không), và tất nhiên là cả ngân sách của gia chủ.

Dưới đây là các giải pháp phổ biến và hiệu quả, được phân loại để bạn dễ hình dung:

1. Giải pháp chống thấm tường nhà liền kề từ bên ngoài

Đây là phương án tối ưu nhất vì ngăn chặn nước từ gốc, không cho nước có cơ hội xâm nhập vào kết cấu tường. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ khả thi khi giữa hai nhà có một khoảng hở đủ để thi công, hoặc khi tường nhà bạn xây sau và chưa áp sát hoàn toàn vào tường nhà hàng xóm, hoặc được sự đồng ý của hàng xóm để làm việc trên phần tường chung/tường nhà họ (nếu liên quan).

1.1 Sử dụng sơn chống thấm chuyên dụng

Đây là lớp phủ bảo vệ bề mặt tường bằng các loại sơn có thành phần gốc Polymer, Acrylic, Polyurethane (PU), hoặc Siloxane. Các loại sơn này tạo thành một màng liên tục, đàn hồi, có khả năng chống chịu tia UV, thay đổi nhiệt độ và quan trọng nhất là ngăn nước thấm qua. Thi công thường bao gồm các bước: vệ sinh sạch bề mặt, xử lý vết nứt (nếu có), sơn lót (tùy loại sơn), và sơn phủ 2-3 lớp sơn chống thấm.

Sơn chống thấm dễ thi công, đa dạng màu sắc (nếu cần thẩm mỹ), chi phí tương đối hợp lý cho diện tích lớn, một số loại có khả năng co giãn che lấp vết nứt chân chim.

Độ bền có thể không bằng các phương pháp màng khò hay phun hóa chất chuyên sâu nếu chất lượng sơn không tốt hoặc thi công không đúng kỹ thuật. Cần chọn đúng loại sơn chuyên dụng cho ngoài trời, có khả năng chịu thời tiết tốt. Một số loại thường được sử dụng như:

• Elastic: Sơn có khả năng đàn hồi, giúp chống thấm hiệu quả trong điều kiện môi trường thay đổi, rất thích hợp với các bề mặt chịu nứt.
• Acrylic: Dễ thi công, nhanh khô và có tính thẩm mỹ cao, thường được sử dụng cho các công trình nhà ở.
• Epoxy: Được biết đến với độ bền cao, chống thấm mạnh mẽ và khả năng chống mài mòn. Thường sử dụng trong các công trình yêu cầu sự bền bỉ lâu dài.

Phù hợp cho tường mới xây, tường cũ còn tốt cần gia cố lớp bảo vệ, hoặc khi muốn kết hợp chống thấm và trang trí mặt ngoài.

1.2 Thi công màng chống thấm khò nóng/tự dính

Màng chống thấm là lớp vật liệu được dán hoặc cuộn lên bề mặt để ngăn ngừa nước thấm vào cấu trúc công trình. Các loại màng thường gặp gồm:

• Bitum: Được sản xuất từ nhựa đường, màng bitum có khả năng chống thấm mạnh mẽ, thường sử dụng cho mái hoặc tầng hầm.
• HDPE (High-Density Polyethylene): Màng này có độ bền cao, chịu được sự tác động mạnh mẽ của môi trường và hóa chất.
• PVC (Polyvinyl Chloride): Màng PVC có tính linh hoạt và khả năng chống thấm hiệu quả cho nhiều công trình.
• TPO (Thermoplastic Olefin): Màng chống thấm này thích hợp với các công trình mái có độ bền cao và khả năng chịu nhiệt tốt.

Màng chống thấm được thiết kế để chịu đựng được áp lực nước lớn cũng như các tác động mạnh từ môi trường như nắng, gió, mưa bão. Với khả năng này, màng chống thấm đảm bảo sự bền vững cho các công trình trong thời gian dài, giảm thiểu chi phí bảo trì và sửa chữa.

Sản phẩm này còn ngăn ngừa tối đa việc nước thấm vào tường và các cấu trúc bên trong công trình, từ đó bảo vệ không chỉ tính thẩm mỹ mà còn cả cấu trúc của ngôi nhà, giúp tránh các vấn đề như ẩm mốc, nứt vỡ do thấm nước.

1.3 Phun/quét hóa chất chống thấm thẩm thấu dạng lỏng

Đây là các dung dịch gốc Silicat, Silicone, Water Repellent… khi phun hoặc quét lên bề mặt tường, chúng sẽ thẩm thấu sâu vào các mao quản, lỗ rỗng của vật liệu (bê tông, vữa trát) và phản ứng hóa học tạo thành một lớp màng kỵ nước vô hình hoặc các tinh thể lấp đầy lỗ rỗng.

Phun, quét chống thấm không tạo màng trên bề mặt nên không làm thay đổi màu sắc, vẻ ngoài của vật liệu. Thẩm thấu sâu giúp bảo vệ từ bên trong, tăng độ bền cho vật liệu. Một số loại có khả năng “thở”, cho phép hơi ẩm thoát ra nhưng ngăn nước đi vào.

Hiệu quả phụ thuộc vào độ rỗng và khả năng thẩm thấu của tường. Không có khả năng che lấp các vết nứt lớn. Cần bề mặt tường khô ráo khi thi công.

Phương pháp chống thấm nhà liền kề này phù hợp cho tường gạch, bê tông còn mới hoặc chất lượng tốt, muốn giữ nguyên vẻ tự nhiên của vật liệu. Tốt cho việc phòng ngừa thấm hơn là xử lý thấm nặng.

2. Xử lý chống thấm khe giáp ranh giữa hai nhà liền kề

Khe giáp ranh, hay còn gọi là khe lún, khe co giãn kỹ thuật giữa hai nhà liền kề, chính là “cửa ngõ” chính cho nước mưa xâm nhập và gây thấm. Đây là vị trí phức tạp, đòi hỏi giải pháp chuyên biệt và thi công tỉ mỉ để đảm bảo hiệu quả chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm.

2.1 Sử dụng keo trám khe chuyên dụng

Đây là các loại keo có độ đàn hồi cao, khả năng bám dính tốt trên nhiều loại vật liệu xây dựng (bê tông, gạch, kim loại) và chịu được sự co giãn do thay đổi nhiệt độ, rung động.

• Polyurethane (PU) Sealant: Có độ bền và khả năng co giãn rất tốt, chịu được thời tiết khắc nghiệt, thường được ưu tiên cho các khe lớn và quan trọng.
• Silicone chịu thời tiết (Weatherproof Silicone): Cũng có khả năng chống thấm tốt, bám dính tốt, nhưng cần chọn đúng loại silicone trung tính, không gây ăn mòn kim loại (nếu có chi tiết kim loại gần đó).

Quy trình thi công cơ bản:

• Vệ sinh thật sạch khe giáp ranh: loại bỏ bụi bẩn, vữa thừa, vật liệu cũ (nếu có). Khe phải khô ráo.
• Chèn vật liệu đệm (backer rod) vào khe nếu khe quá sâu, giúp tiết kiệm keo và đảm bảo độ dày lớp keo đồng đều.
• Bơm keo đều, đầy vào khe, đảm bảo keo tiếp xúc tốt với cả hai mép tường.
• Miết phẳng bề mặt keo để tăng tính thẩm mỹ và độ bám dính.

Phương pháp này linh hoạt, thi công tương đối nhanh, có thể xử lý được các khe hở có kích thước khác nhau, độ đàn hồi tốt giúp thích ứng với sự chuyển vị của hai nhà.

Tuy nhiên, độ bền phụ thuộc vào chất lượng keo và kỹ thuật thi công. Nếu khe quá lớn hoặc chuyển vị nhiều, keo có thể bị xé hoặc bong tróc sau một thời gian. Cần kiểm tra và bảo trì định kỳ.

Đây là giải pháp chống thấm phổ biến và hiệu quả cho hầu hết các trường hợp khe giáp ranh có kích thước vừa phải.

2.2 Kết hợp tôn phẳng/inox hoặc màng nhôm tự dính che khe

Sau khi đã bơm keo trám khe (hoặc đôi khi là giải pháp độc lập cho khe nhỏ), người ta sẽ ốp một tấm tôn phẳng, tấm inox mỏng hoặc dán một lớp màng nhôm tự dính (có lớp bitum hoặc cao su butyl) lên trên khe giáp ranh. Tấm che này sẽ được cố định chắc chắn vào một bên tường (hoặc cả hai nếu có thể) và có độ rộng đủ để phủ qua khe, tạo thêm một lớp bảo vệ vật lý ngăn nước.

• Tăng cường đáng kể khả năng chống thấm cho khe, đặc biệt với những khe có nguy cơ thấm cao hoặc khi muốn độ bền tối đa. Lớp kim loại/nhôm giúp bảo vệ lớp keo bên dưới khỏi tác động trực tiếp của thời tiết.
• Tuy nhiên có thể ảnh hưởng một chút đến thẩm mỹ nếu không được xử lý khéo léo. Cần đảm bảo mép tấm che được miết kín để nước không lách vào từ hai bên.
• Áp dụng khi khe giáp ranh lớn, vị trí đón nhiều nước mưa, hoặc khi muốn tăng cường độ bền cho giải pháp trám khe. Đặc biệt hiệu quả khi kết hợp với việc bơm keo.

Tóm lại, việc xử lý khe giáp ranh là một trong những yếu tố quyết định đến sự thành công của toàn bộ quá trình chống thấm 2 nhà liền kề. Đòi hỏi sự cẩn thận, lựa chọn vật liệu phù hợp và kỹ thuật thi công chính xác.

3. Giải pháp chống thấm tường nhà liền kề từ bên trong

Trong nhiều trường hợp, việc chống thấm tường nhà liền kề từ bên ngoài là bất khả thi: nhà hàng xóm đã xây sát, không có khe hở, hoặc không nhận được sự hợp tác để thi công mặt ngoài. Khi đó, chúng ta buộc phải áp dụng các biện pháp chống thấm ngược (chống thấm từ mặt trong của tường, nơi tiếp xúc với không gian sử dụng). Mặc dù đây là giải pháp “bất đắc dĩ” và có thể không bền bằng chống thấm thuận, nhưng nếu lựa chọn đúng vật liệu và thi công đúng kỹ thuật, vẫn mang lại hiệu quả cao.

3.1 Sử dụng hóa chất chống thấm thẩm thấu kết tinh gốc xi măng

Đây là các sản phẩm dạng bột hoặc lỏng (cần pha với nước), chứa xi măng, cát mịn chọn lọc và các hóa chất hoạt tính. Khi được thi công lên bề mặt bê tông hoặc vữa trát ẩm (hoặc được làm ẩm), các hóa chất này sẽ thẩm thấu sâu vào các mao quản, phản ứng với hơi ẩm và các thành phần trong bê tông (canxi hydroxit) để tạo ra các tinh thể không hòa tan. Các tinh thể này phát triển, lấp đầy các lỗ rỗng, đường nứt nhỏ, tạo thành một lớp màng chống thấm ngay trong lòng kết cấu.

Quy trình thi công cơ bản:

• Vệ sinh sạch bề mặt tường bên trong, loại bỏ sơn cũ, vữa yếu, rêu mốc. Đục bỏ các vị trí bê tông rỗ, không đặc chắc.
• Làm ẩm bão hòa bề mặt tường (nhưng không để đọng nước).
• Trộn vật liệu theo tỷ lệ của nhà sản xuất.
• Quét hoặc phun vật liệu lên bề mặt tường thành 2-3 lớp (lớp sau thi công khi lớp trước còn ẩm).
• Bảo dưỡng ẩm cho lớp chống thấm trong những ngày đầu để đảm bảo phản ứng kết tinh diễn ra hoàn toàn.

Phương pháp chống thấm này có khả năng thẩm thấu sâu, tự hàn gắn các vết nứt nhỏ (hairline cracks) mới phát sinh. Chịu được áp lực nước từ cả hai phía (thuận và ngược). Độ bền cao, trở thành một phần của kết cấu. Cho phép bề mặt “thở”.

Yêu cầu bề mặt phải sạch và ẩm khi thi công. Hiệu quả cao nhất trên nền bê tông hoặc vữa trát có kết cấu tốt. Chi phí có thể cao hơn một số phương pháp khác.

Đây là giải pháp hàng đầu cho chống thấm ngược tường nhà liền kề, đặc biệt khi tường bị thấm ẩm nặng từ phía nhà hàng xóm.

3.2 Sử dụng vữa chống thấm 2 thành phần (gốc xi măng-polymer)

Đây là loại vữa gồm 2 thành phần: thành phần A (chất lỏng polymer tổng hợp) và thành phần B (bột gốc xi măng trộn sẵn với phụ gia). Khi trộn hai thành phần này với nhau sẽ tạo thành một hỗn hợp vữa dẻo, có độ bám dính cao, khả năng chống thấm tốt và độ đàn hồi nhất định.

Quy trình thi công cơ bản:

• Chuẩn bị bề mặt tương tự như với hóa chất thẩm thấu: làm sạch, làm ẩm.
• Trộn 2 thành phần theo đúng tỷ lệ hướng dẫn của nhà sản xuất.
• Quét hoặc trát lớp vữa chống thấm lên bề mặt tường thành 2-3 lớp, mỗi lớp cách nhau một khoảng thời gian nhất định theo khuyến cáo. Có thể gia cường bằng lưới thủy tinh ở các góc, vị trí tiếp giáp để tăng khả năng chống nứt.

Sử dụng vữa chống thấm nhà liền kề giúp tạo thành lớp màng chống thấm liên tục, đàn hồi nhẹ, che lấp được các vết nứt nhỏ. Bám dính tốt trên nhiều loại bề mặt. Dễ thi công hơn một số loại hóa chất chuyên dụng.

Tuy nhiên, vữa chống thấm không có khả năng thẩm thấu sâu như loại kết tinh. Nếu lớp chống thấm bị thủng hoặc bong tróc thì nước vẫn có thể xâm nhập.

Phương pháp này phù hợp cho các trường hợp thấm nhẹ đến trung bình từ tường nhà hàng xóm, hoặc làm lớp bảo vệ bổ sung sau khi đã dùng hóa chất thẩm thấu. Cũng có thể dùng cho khu vực chân tường bị ẩm.

Lưu ý quan trọng khi chống thấm ngược:

• Xác định đúng nguồn thấm: Dù chống thấm ngược, vẫn cần cố gắng xác định nguồn thấm chính từ đâu để có biện pháp hỗ trợ (ví dụ: nếu do ống nước nhà hàng xóm rò rỉ, cần thông báo để họ sửa chữa).
• Chuẩn bị bề mặt là tối quan trọng: Bề mặt không sạch, còn lớp sơn cũ, dầu mỡ sẽ làm giảm hiệu quả bám dính của vật liệu chống thấm.
• Tuân thủ tuyệt đối hướng dẫn của nhà sản xuất vật liệu: Từ tỷ lệ trộn, thời gian thi công giữa các lớp, đến điều kiện bảo dưỡng.

4. Một số phương pháp chống thấm nhà liền kề khác

4.1 Sử dụng vật liệu chống thấm sinh học

Vật liệu chống thấm sinh học đại diện cho một bước tiến mới trong lĩnh vực xây dựng, nơi mà công nghệ và sinh học kết hợp để tạo ra những giải pháp bền vững và thân thiện với môi trường. Phương pháp này sử dụng vi khuẩn hoặc enzyme để tạo ra các hợp chất chống thấm tự nhiên.

Một ví dụ điển hình là việc sử dụng vi khuẩn Bacillus, một loại vi khuẩn có khả năng biến đổi các chất dinh dưỡng trong môi trường bê tông thành canxi cacbonat (CaCO3). Khi có mặt nước, vi khuẩn này sẽ thúc đẩy quá trình khoáng hóa, tạo ra các tinh thể canxi cacbonat lấp đầy các lỗ rỗng và vết nứt nhỏ trong bê tông, tạo thành một lớp phủ bảo vệ tự nhiên.

Vật liệu này không chỉ chống thấm hiệu quả mà còn không gây ô nhiễm môi trường, giảm thiểu việc sử dụng các hóa chất độc hại. Quá trình này còn có thể tự động hóa, tự sửa chữa các vết nứt mới hình thành, giảm chi phí bảo trì.

Vi khuẩn Bacillus có khả năng tồn tại dưới dạng bào tử trong thời gian dài, kích hoạt khi có điều kiện thuận lợi (như nước và môi trường dinh dưỡng), đảm bảo sự bảo vệ liên tục cho bê tông. Phương pháp này có thể áp dụng cho nhiều loại cấu trúc bê tông khác nhau, từ các công trình lớn như đập, cầu, đến các công trình nhỏ hơn như tường nhà, sàn nhà.

Tham khảo thêm: Top 5 Vật liệu chống thấm mái bê tông tốt nhất được dùng phổ biến

4.2 Màng chống thấm thông minh

Các loại màng chống thấm thông minh hiện đại có một đặc tính vô cùng ấn tượng: khả năng tự điều chỉnh độ dày hoặc độ đàn hồi của mình để phản ứng với sự thay đổi về áp lực nước.

Điều này có nghĩa là khi áp lực nước tăng lên, màng sẽ trở nên dày hơn hoặc đàn hồi hơn, tạo ra một lớp bảo vệ mạnh mẽ hơn để chống lại sự thấm nước mà không cần đến một hệ thống thoát nước phức tạp hay các biện pháp bổ sung khác.

Với khả năng tự điều chỉnh, màng chống thấm có thể đối phó tốt hơn với những điều kiện thời tiết khắc nghiệt hoặc những thay đổi đột ngột trong mực nước, đảm bảo rằng các cấu trúc được bảo vệ liên tục khỏi sự xâm nhập của nước.

Nhờ vào tính chất tự điều chỉnh, màng này ít cần bảo trì hơn so với các phương pháp chống thấm truyền thống, tiết kiệm chi phí vận hành và bảo dưỡng về lâu dài. Màng chống thấm thông minh có thể được sử dụng trong nhiều loại công trình khác nhau, từ nhà ở, tầng hầm, đến các công trình lớn như đập, đường hầm, nhờ vào khả năng thích ứng với các điều kiện môi trường khác nhau.

Những loại màng này thường được thiết kế để có tuổi thọ cao, giảm thiểu nhu cầu thay thế và giảm tác động môi trường từ việc sử dụng vật liệu xây dựng mới.

Tham khảo thêm: Báo giá thi công trần thạch cao trọn gói 2025

Quy trình thi công chống thấm tường nhà liền kề chuẩn kỹ thuật

Để đảm bảo hiệu quả tối đa và độ bền lâu dài cho hạng mục chống thấm tường nhà liền kề, việc tuân thủ một quy trình thi công chuẩn kỹ thuật là yếu tố then chốt. Dù bạn lựa chọn cách chống thấm nhà liền kề nào, từ sơn, màng, hóa chất thẩm thấu hay xử lý khe giáp ranh, các bước cơ bản sau đây cần được thực hiện một cách cẩn trọng và chuyên nghiệp:

Bước 1: Khảo sát kỹ lưỡng, xác định chính xác nguyên nhân và vị trí thấm.

Đây là bước “khám bệnh” đầu tiên và quan trọng nhất. Chuyên gia hoặc thợ thi công cần:

• Quan sát trực quan các dấu hiệu thấm: vết ố, loang màu, rêu mốc, bong tróc sơn, nước rỉ ra.
• Xác định phạm vi bị thấm: một vài điểm nhỏ, một mảng tường, hay toàn bộ bức tường?
• Tìm hiểu lịch sử thấm: thấm từ bao giờ, sau mưa lớn hay thấm âm ỉ?
• Phân tích các yếu tố xung quanh: tình trạng khe giáp ranh, hệ thống thoát nước mái của nhà mình và nhà hàng xóm, chất lượng tường xây (nếu có thể quan sát).
• Sử dụng các thiết bị chuyên dụng (nếu cần) như máy đo độ ẩm để đánh giá mức độ ẩm bên trong tường.

Bước này giúp “Bắt đúng bệnh” để “kê đúng thuốc”. Việc xác định sai nguyên nhân sẽ dẫn đến lựa chọn giải pháp không phù hợp, gây lãng phí thời gian và chi phí mà không giải quyết triệt để vấn đề.

Bước 2: Vệ sinh và chuẩn bị bề mặt tường (Cực kỳ quan trọng!).

Bề mặt thi công chống thấm phải sạch sẽ, khô ráo (hoặc đủ ẩm theo yêu cầu của từng loại vật liệu) và ổn định. Các công việc bao gồm:

• Loại bỏ hoàn toàn lớp sơn cũ, vữa yếu, rêu mốc, dầu mỡ, bụi bẩn. Có thể dùng bàn chải sắt, máy mài, máy phun nước áp lực cao.
• Đục bỏ các phần bê tông, vữa bị rỗ, không đặc chắc.
• Xử lý các vết nứt lớn: đục mở rộng vết nứt theo hình chữ V, làm sạch và trám lại bằng vữa sửa chữa chuyên dụng hoặc keo trám vết nứt.
• Với tường mới, cần đảm bảo vữa trát, bê tông đã đạt đủ tuổi và độ khô cần thiết.

Việc chuẩn bị tốt mặt tường giúp tạo bề mặt có độ bám dính tốt nhất cho vật liệu chống thấm. Bất kỳ tạp chất nào còn sót lại cũng có thể làm giảm hiệu quả hoặc gây bong tróc lớp chống thấm sau này.

Bước 3: Lựa chọn vật liệu và phương pháp chống thấm phù hợp với tình trạng thực tế

Dựa trên kết quả khảo sát ở Bước 1 và đặc điểm của công trình (tường mới/cũ, có thi công mặt ngoài được không, mức độ thấm, ngân sách), người có chuyên môn sẽ tư vấn lựa chọn:

• Loại vật liệu chống thấm (sơn, màng, hóa chất thẩm thấu, keo trám khe, vữa chống thấm…).
• Phương pháp thi công (chống thấm thuận, chống thấm ngược, xử lý khe giáp ranh…).
• Thương hiệu vật liệu uy tín, có thông số kỹ thuật rõ ràng và phù hợp.

Điều này giúp đảm bảo giải pháp được chọn là tối ưu nhất, vừa giải quyết được vấn đề thấm, vừa phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình và khả năng tài chính của gia chủ.

Bước 4: Thi công tuân thủ đúng kỹ thuật của nhà sản xuất và đặc thù công trình

Đây là giai đoạn thực hiện, đòi hỏi sự cẩn thận và tay nghề của người thợ:

• Đọc kỹ và tuân thủ tuyệt đối hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất vật liệu (tỷ lệ pha trộn, thời gian khô giữa các lớp, điều kiện thi công…).
• Thi công đều tay, đảm bảo độ dày đồng nhất của lớp chống thấm.
• Chú ý các vị trí trọng yếu: góc tường, mép tiếp giáp, cổ ống xuyên tường (nếu có)… cần được gia cố cẩn thận.
• Với khe giáp ranh, cần đảm bảo keo được bơm đầy và bám dính tốt.
• Với chống thấm ngược, cần đảm bảo bề mặt đủ ẩm để hóa chất thẩm thấu hoạt động.

Thi công đúng kỹ thuật giúp đảm bảo lớp chống thấm được hình thành đúng cách, phát huy tối đa công năng và đạt độ bền như thiết kế.

Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu và thử nước (nếu điều kiện cho phép)

Sau khi lớp chống thấm đã khô hoàn toàn theo khuyến cáo, tiến hành kiểm tra trực quan toàn bộ bề mặt đã thi công: xem có bị rỗ, nứt, bong bóng khí, độ dày có đều không.

• Nếu điều kiện cho phép (ví dụ: chống thấm mặt ngoài tường trước khi trát, hoặc chống thấm sàn mái), có thể tiến hành thử nước bằng cách phun nước liên tục trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ 24-48h) để kiểm tra khả năng chống thấm. Quan sát xem có hiện tượng rò rỉ, thấm ẩm ở mặt trong không.
• Với tường đứng liền kề, việc thử nước trực tiếp có thể khó khăn, chủ yếu dựa vào kiểm tra trực quan và chờ đợi qua các trận mưa để đánh giá.

Việc kiểm tra, đánh giá chất lượng thi công, phát hiện sớm các lỗi (nếu có) để kịp thời khắc phục trước khi hoàn thiện các hạng mục khác hoặc bàn giao công trình.

Quy trình này áp dụng chung cho hầu hết các cách chống thấm tường nhà liền kề. Việc tuân thủ nghiêm ngặt sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và mang lại sự an tâm cho gia chủ.

Những lưu ý khi chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm

Công tác chống thấm tường nhà liền kề, đặc biệt là khu vực giáp ranh hàng xóm, không chỉ đơn thuần là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan đến yếu tố con người và những đặc thù riêng. Dưới đây là những kinh nghiệm “xương máu” mà tôi muốn chia sẻ, giúp bạn tránh được những phiền phức không đáng có và đạt hiệu quả chống thấm tốt nhất:

• Thỏa thuận và hợp tác với hàng xóm: Chủ động trao đổi thẳng thắn, thiện chí về tình trạng thấm và phương án xử lý. Nếu có thể, hãy cùng nhau chia sẻ chi phí (trong trường hợp tường chung hoặc khe giáp ranh ảnh hưởng cả hai nhà). Sự minh bạch và tôn trọng lẫn nhau là chìa khóa.
• Khi không có sự hợp tác: Tập trung vào các giải pháp thi công từ một phía.
• Lựa chọn đơn vị thi công uy tín, có kinh nghiệm thực chiến với nhà liền kề: Tham khảo các công trình đã thực hiện, đánh giá từ khách hàng cũ, yêu cầu tư vấn và báo giá chi tiết, kiểm tra chính sách bảo hành. Đừng ngần ngại đặt câu hỏi chuyên sâu về các trường hợp tương tự họ đã xử lý.
• Không ham rẻ, ưu tiên sử dụng vật liệu chống thấm chất lượng.
• Đặc biệt chú ý đến hệ thống thoát nước chung và riêng: Kiểm tra kỹ lưỡng hệ thống máng xối, ống thoát nước mưa trên mái, ban công của cả nhà mình và nhà hàng xóm (nếu có thể quan sát). Đảm bảo chúng không bị tắc nghẽn, rò rỉ hoặc hướng dòng chảy trực tiếp vào tường chung, khe giáp ranh.
• Bảo trì và kiểm tra định kỳ sau thi công.

Những lưu ý này không chỉ giúp bạn chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm hiệu quả mà còn góp phần duy trì mối quan hệ tốt đẹp với những người sống cạnh mình.

Tình trạng thấm dột tường nhà liền kề, đặc biệt là tại các vị trí giáp ranh hàng xóm, là một vấn đề không hề đơn giản nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát và khắc phục nếu chúng ta có sự hiểu biết đúng đắn và áp dụng các giải pháp phù hợp. Từ việc nhận diện chính xác nguyên nhân, lựa chọn cách chống thấm tường nhà liền kề tối ưu cho từng trường hợp cụ thể – dù là thi công từ bên ngoài, xử lý khe giáp ranh phức tạp, hay áp dụng các biện pháp chống thấm ngược từ bên trong – đều đòi hỏi sự cẩn trọng và trình độ chuyên môn nhất định.

Hy vọng rằng, những thông tin và phân tích chuyên sâu trong bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện và những kiến thức hữu ích để tự tin hơn trong việc bảo vệ ngôi nhà thân yêu của mình khỏi “kẻ thù” ẩm thấp. Nếu bạn đang đối mặt với tình trạng thấm tường nhà liền kề và cần tư vấn giải pháp cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ với Minh Anh Homes theo Hotline 0937 337 534 (Mr Minh) để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất.

Có thể bạn quan tâm: 

• Giải pháp chống thấm cổ ống xuyên sàn: Ưu nhược điểm, cách thực hiện
• Nên sơn chống thấm hay đóng tôn? Đâu là giải pháp hiệu quả, tiết kiệm
• 8 Giải pháp chống thấm hố thang máy hiệu quả và cách thực hiện
• 7 Cách chống thấm sân thượng đã lát gạch cho hiệu quả lâu dài